Osoby poszukujące legalnego oraz skutecznego sposobu na przekazanie nieruchomości wybranej osobie bez generowania po swojej śmierci roszczeń o zachowek mają taką możliwość poprzez zawarcie umowy dożywocia.
W przeciwieństwie do umowy darowizny, która jest umową darmową, umowa dożywocia ma charakter odpłatny, co w konsekwencji prowadzi do tego, że osoba uprawniona do zachowku co do zasady nie będzie mogła skutecznie dochodzić należnych jej sum.
Umowa dożywocia jest uregulowana w Kodeksie cywilnym w art. 908, zgodnie z którym:
Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
W zamian za przekazanie nieruchomości, nowy właściciel ma następujące obowiązki względem zbywcy:
Ponieważ umowa dożywocia jest umową wzajemną i odpłatną, nieruchomość przekazana w ten sposób co do zasady nie jest doliczana do substratu zachowku. Dla wielu rodzin staje się to idealnym rozwiązaniem, senior zyskuje gwarancję dachu nad głową, opieki i bezpieczeństwa na starość, a opiekun pewność, że w przyszłości rodzeństwo nie zażąda od niego ogromnych spłat z tytułu zachowku. Należy jednak pamiętać, że umowa dożywocia musi być zawarta w formie aktu notarialnego, a zawarte w niej obowiązki muszą być realnie wykonywane, by nikt nie zarzucił stronom pozorności działania jedynie w celu obejścia prawa.
Przepisanie nieruchomości dzieciom lub innym bliskim jeszcze za życia to w polskich rodzinach standardowa praktyka. Często spadkodawcy zamiast czekać na procedury spadkowe, wolą uporządkować sprawy majątkowe od za swojego życia tak, aby po ich śmierci zabezpieczyć interesu osób które chcą. Spadkodawca może oczywiście sporządzić testament, ale chcąc rozporządzić majątkiem za życia ma dwa rozwiązania:
Chociaż obie metody prowadzą do tego samego celu (zmiany właściciela w księdze wieczystej) to od strony prawnej zarówno prawnej jak i finansowej mają zupełnie inne konsekwencje. To, która opcja zostanie wybrana będzie mieć wpływ na przyszłe roszczenia o zachowek czy poziom bezpieczeństwa na starość.
Wybór między tymi dwoma ścieżkami, czy umową darowizny a umową dożywocia sprowadza się do tych głównych kwestii:
Ponieważ decyzja o formie przekazana swojego majątku za życia ma poważne konsekwencje, wybór formy przekazania wymaga przemyślenia i przeanalizowania wielu czynników. W każdej rodzinie panują inne stosunki dlatego chcąc rozporządzić swoim majątkiem za życia trzeba wziąć pod uwagę wiele czynników.
| Co wybrać | Darowizna | Dożywocie |
|---|---|---|
| Sytuacja finansowa i osobista | Darowizna to najprostszy, najszybszy, a także najtańszy sposób na przekazanie majątku, ale wymaga zaufania do osoby, na którą rzecz jest czyniona. To dobra opcja, gdy sytuacja finansowa darczyńcy jest stabilna, darczyńca ma wystarczające środki i majątek oraz nie potrzebuje od obdarowanego żadnej pomocy ani opieki. | Dożywocie jest dobrym rozwiązaniem, gdy przekazuje się swój jedyny majątek i nie ma się innego zabezpieczenia na starość. Dodatkowo jest dobrym rozwiązaniem, jeśli sytuacja rodzinna nie jest najlepsza i nie ma pełnego zaufania. |
| Bezpieczeństwo | Darczyńca nie potrzebuje od obdarowanego żadnej pomocy ani opieki. | Bezpieczeństwo w postaci obowiązku zapewnienia przez osobę otrzymującą nieruchomość dachu nad głową oraz wszelkiej opieki. |
| Zachowek | Nieruchomość przekazana w formie darowizny wlicza się do schedy spadkowej. | Nieruchomości przekazanej w drodze umowy dożywocia nie wlicza się do spadku. |
| Podatki | Przepisując majątek żonie, mężowi, dzieciom czy wnukom, czyli osobom należącym do tzw. zerowej grupy podatkowej, przy dopełnieniu prostych formalności w urzędzie skarbowym nie powstanie obowiązek podatkowy. | Strona nabywająca nieruchomość musi obligatoryjnie zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości. Nie ma w tym przypadku zwolnienia podatkowego. |
Często w praktyce zdarzają się sytuacje, gdy przychodzi klient a umową, myśląc że został zabezpieczony przed koniecznością spłaty zachowku ponieważ otrzymał od rodzica mieszkanie z służebnością mieszkania. Należy jednak podkreślić, że podpisanie umowy darowizny z jednoczesnym ustanowieniem na rzecz obdarowanego służebności mieszkania nie ma tego samego efektu jak umowa dożywocia i co do zasady nie wyłączą takiej darowizny ze schedy spadkowej.
