Nabycie nieruchomości w drodze dziedziczenia wydaje się być prostym sposobem na uzyskanie majątku. W praktyce jednak, gdy dom lub mieszkanie trafia w ręce kilku osób, zaczynają się problemy z działem spadku i w konsekwencji ze sposobem zniesienia współwłasności. Przepisy prawa spadkowego przewidują kilka dróg działu spadku i zniesienia współwłasności, jednak często się zdarza że ich praktyczne zastosowanie bywa skomplikowane, zwłaszcza gdy pojawia się konflikt spadkobierców o mieszkanie. Najczęstszym problemem spadkobierców jest sytuacja, w której większość chce spieniężyć majątek i podzielić się gotówką, ale jeden spadkobierca blokuje sprzedaż mieszkania.
Blokowanie sprzedaży domu przez jednego ze spadkobierców to poważny problem, który potrafi poważnie wpłynąć na relacje rodzinne. Polskie prawo daje jednak jasne i skuteczne narzędzia pozwalające na dział spadku i zniesienie współwłasności. Choć sprzedaż mieszkania bez zgody spadkobiercy na tradycyjnym rynku nie jest możliwa, to droga sądowa poprzez dział spadku daje gwarancję ostatecznego rozstrzygnięcia sporu.
W niniejszym artykule odpowiem jakie kroki prawne należy podjąć, aby skutecznie i zgodnie z prawem dokonać działu spadku i zniesienia współwłasności gdy jest brak zgody na sprzedaż mieszkania po spadku jednego ze spadkobierców.
Z chwilą śmierci spadkodawcy jego majątek przechodzi na spadkobierców. Jeśli jest jeden spadkobierca może on samodzielnie rozporządzać odziedziczonym majątkiem. Problem pojawia się jeśli spadek odziedziczyły dwie lub więcej osób, w takim przypadku każda z osób dziedziczących staje się współwłaścicielem nieruchomości. Jest to współwłasność w częściach ułamkowych. Każdy z powołanych do dziedziczenia posiada określony udział we współwłasności, wyrażony ułamkiem (np. 1/2, 1/3, 1/6). Posiadanie udziału daje prawo do współkorzystania z całej nieruchomości, ale nakłada też określone ograniczenia prawne.
Do momentu działu spadku każdy ze spadkobierców może sprawować zarząd nad rzeczą wspólną, jednak sprzedaż mieszkania bez zgody spadkobiercy nie jest możliwa bez przeprowadzenia postępowania o dział spadku.
Ustawodawca w art. 199-209 Kodeksu cywilnego dzieli czynności związane z nieruchomością na dwie kategorie:
Zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego, do dokonania czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest jednomyślność wszystkich współwłaścicieli. Zatem jeśli pojawia się brak zgody na sprzedaż mieszkania po spadku ze strony choćby jednej osoby, notariusz nie sporządzi aktu notarialnego sprzedaży całej nieruchomości. Transakcja na wolnym rynku zostaje zablokowana i konieczne będzie sądowe zniesienie współwłasności.
Wielu współwłaścicieli zadaje sobie pytanie: „Czy możliwa jest bezpośrednia sprzedaż mieszkania bez zgody spadkobiercy?”. Nie można sprzedać całej nieruchomości, ale można dokonać sprzedaży swojego udziału we współwłasności.
Zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego, każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Oznacza to, że jeśli spadkobierca posiada np. 1/3 udziału w domu, może ten udział we współwłasności sprzedać, darować lub zamienić.
Na rynku funkcjonują wyspecjalizowane firmy którzy odkupują tzw. „trudne udziały”. Jest to rozwiązanie szybkie, jednak trzeba mieć świadomość, że cena sprzedaży samego udziału jest zazwyczaj znacznie niższa w stosunku do realnej wartości rynkowej, jaką uzyskałoby się, sprzedając dom jako całość. Dla części spadkobierców, w przypadku gdy jest konflikt spadkobierców o mieszkanie, jest to najszybsza droga odcięcia się od problematycznego spadku.
Przed złożeniem wniosku o dział spadku i zniesienie współwłasności do sądu, kodeks postępowania cywilnego wymaga wykazania, że strony podjęły próbę polubownego rozwiązania sporu. Warto zatem skierować do pozostałych spadkobierców oficjalne, pisemne wezwanie z propozycją zniesienia współwłasności.
Alternatywą są mediacje. W ramach ugody mediator może pomóc rozpisać plan sprzedaży nieruchomości lub ustalić warunki spłaty.
Gdy wszelkie metody polubowne zawiodą, jedynym skutecznym rozwiązaniem pozostaje wystąpienie na drogę sądową. W jednym wniosku łączy się zazwyczaj dwa żądania: dział spadku oraz zniesienie współwłasności mieszkania po spadku.
Wniosek składa się do sądu rejonowego, w którego okręgu znajduje się spadek lub nieruchomość. Postępowanie przed sądem o dział spadku i zniesienie współwłasności to postępowanie nieprocesowe. Opłata sądowa od takiego wniosku jest stała i wynosi 1000 zł (lub 600 zł, jeśli współwłaściciele wypracowali zgodny plan podziału.
Jakie decyzje może podjąć sąd, rozpatrując sprawę o to, jak sprzedać mieszkanie po spadku, gdy jeden z uczestników mówi „nie”? Kodeks cywilny wskazuje trzy możliwe drogi dokonania działu spadku i zniesienia współwłasności:
To podstawowy sposób zniesienia współwłasności. Sąd sprawdza, czy dom można fizycznie podzielić na dwie lub więcej niezależnych części (np. poprzez wybudowanie ściany działowej w pionie lub wydzielenie samodzielnych lokali mieszkalnych).
Podział fizyczny jest jednak niedopuszczalny, jeśli byłby sprzeczny z przepisami ustawy, ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. W przypadku klasycznego mieszkania w bloku podział fizyczny jest technicznie niemożliwy. W przypadku domów jednorodzinnych często wymaga to kosztownych ekspertyz budowlanych, a finalny efekt rzadko satysfakcjonuje skłóconą rodzinę.
Jeżeli podział fizyczny jest niemożliwy (co w sprawach o mieszkania stanowi regułę), sąd przechodzi do drugiego kroku. Jest nim przyznanie nieruchomości jednemu spadkobiercy na wyłączną własność.
Sąd bada, który ze spadkobierców ma największy interes w przejęciu nieruchomości (np. mieszka w niej od lat, dba o nią, zainwestował w jej remonty). Spadkobierca chcący przejąć całą nieruchomość na własność musi mieć też na to środki finansowego ponieważ trzeba się liczyć z tym że Sąd zasądzi od takiej osoby spłatę na rzecz pozostałych spadkobierców.
Ponieważ strony w konflikcie rzadko zgadzają się co do wartości nieruchomości Sąd powołuje biegłego rzeczoznawcę majątkowego. Biegły sporządza operat szacunkowy, określający realną wartość rynkową nieruchomości.
Po ustaleniu wartości nieruchomości, spadkobierca który przejmie całość nieruchomości będzie zobligowany do spłaty pozostałych uczestników postępowania proporcjonalnie do ich udziałów. W tym przypadku sąd może rozłożyć te spłaty na raty na okres nieprzekraczający 10 lat, jednak w praktyce sądy dążą do tego, by pieniądze trafiły do reszty rodziny jak najszybciej (np. w ciągu 6-12 miesięcy).
Jeżeli żaden ze spadkobierców nie wyraża zgody na przejęcie nieruchomości na własność, albo żaden z nich nie ma realnych możliwości finansowych, by spłacić pozostałych, sąd zarządza sprzedaż licytacyjna nieruchomości.
Procedura ta odbywa się według przepisów o egzekucji z nieruchomości i jest realizowana przez komornika sądowego. Dom zostaje wystawiony na publiczną licytację.
WAŻNE: Sprzedaż licytacyjna przez komornika to najgorszy scenariusz z ekonomicznego punktu widzenia z następujących względów:
Aby skutecznie przejść przez postępowanie nieprocesowe o dział spadku w sądzie, warto się dobrze do tego przygotować.
Zanim wniosek o dział spadku zostanie złożony w sądzie trzeba zgromadzić niezbędną dokumentację, czyli:
Wniosek o dział spadku i zniesienie współwłasności musi zawierać dokładny opis nieruchomości, wskazanie wszystkich spadkobierców jako uczestników postępowania oraz propozycję podziału (np. „Wnoszę o przyznanie nieruchomości uczestnikowi X ze spłatą na rzecz wnioskodawcy, ewentualnie o zarządzenie sprzedaży licytacyjnej”).
W toku postępowania o dział spadku sąd przesłucha wnioskodawcę i uczestników. Jeśli pojawi się spór co do wartości majątku spadkowego, sąd powoła biegłego, który dokona wyceny nieruchomości.
Po przeprowadzeniu wszystkich dowodów sąd wydaje postanowienie kończące postępowanie. Jeśli orzeczenie nakazuje spłatę, a spadkobierca nie płaci w wyznaczonym terminie, postanowienie sądu (po zaopatrzeniu w klauzulę wykonalności) stanowi tytuł wykonawczy. Z tym dokumentem należy udać się do komornika, który rozpocznie egzekucję pieniędzy z konta lub innych dóbr dłużnika.
| Cecha rozwiązania | Sprzedaż udziału na rynku | Sądowe przyznanie nieruchomości jednej osobie | Sprzedaż licytacyjna (komornik) | Zgodna sprzedaż u notariusza (ugoda) |
|---|---|---|---|---|
| Wymagana zgoda blokującego sprzedaż mieszkania po spadku? | NIE | NIE | NIE | TAK |
| Czas trwania | Bardzo szybki (w zależności od znalezienia kupca) | Średni/długi (od kilku miesięcy do kilku lat) | Bardzo długi (często powyżej 2 lat) | Szybki (w zależności od znalezienia kupca) |
| Efekt finansowy | Niski (duża strata na wartości udziału) | Optymalny (wycena rynkowa biegłego) | Bardzo niski (wysokie koszty i niska cena wywoławcza) | Najwyższy możliwy (pełna cena rynkowa) |
| Koszty w toku postępowania | Minimalne | Wysokie koszty sądowe i biegłych | Wysokie koszty egzekucyjne | Niskie koszty (tylko taksa notarialna) |
Jeśli potrzebują Państwo pomocy prawnej w wyżej opisanym zakresie, zapraszam do kontaktu. Jestem do Państwa dyspozycji:
